住宅ローン借り換えにかかる諸費用とは?

解説
現在、住宅ローンの返済をしている方でしたら、最初に住宅ローンを組んだ時にかかった時間や労力、そして費用も覚えていることと思います。

 

住宅ローンを借り換えるとなると、この大変な作業をもう一度繰り返さなくてはならないということと、現在の住宅の価値評価や、現時点での審査基準など、クリアしなくてはならない項目がたくさんあります。

 

それだけに、借り換えを検討する時は、どれだけメリットがあるのか、しっかりと理解しておく必要があります。

 

 

住宅ローンの借り換えのメリットをかんたんな計算式にすると、

 

残りの借り入れ金額 × 金利差 × 残りの借り入れ期間 ÷ 2

 

となります。

 

インターネット上には、さらに詳しく借り換えのシュミレーションできるサイトがたくさんありますので、さまざまな条件設定で試してみましょう。

 

 

住宅ローンの借り換えの判断で重要になってくる項目は、一般的には

 

  • 残りの借入額が1000万円以上
  • 金利差が1%以上
  • 残りの借入期間:が10年

 

といった3項目がボーダーラインになります。

 

しかし、実際の審査においては、個別の契約内容が大きく影響するとも言われており、上記の項目はあくまでも目安と考えておいてください。

 

 

住宅ローンの借り換えにおいて重要なのは、「金利の差」だけではありません。

 

金利と同じぐらいに重要なのが、借り換えにかかる「手数料」です。

 

住宅ローンの借り換えにかかる手数料は、契約内容によって大きく変動してきますが、たしかに金利の差はあっても、実際の手数料を差し引いてみたら、逆にマイナスに転じてしまった、といったケースも多々あるので、注意が必要です。

 

まずは、現在のローンの契約内容と、借り換え先の契約内容を比較して見直し、手数料を把握することが最初に考えるべき事項です。

 

見落としがちなのは、住宅の担保価値が経年で下がってきていることです。

 

新築で購入してローンを組んだ物件であったとしても、借り換えをする時には中古物件に格下げされてしまいます。

 

よくあるケースとしては、バブルの時期に購入した物件が、借りたい金額よりも担保価値が下がってしまって、担保割れを起こしてしまう状況です。

 

この担保割れに関しては、銀行により対応が異なるようです。

 

近年では、担保評価額よりも、個人の信用情報や返済能力を重視して貸し付けをする銀行も出てきたので、借り入れを希望する銀行の要件をしっかりと確認し、自分のケースに当てはまるか確認してみましょう。

 

また、現在の住宅が、建築基準法の改正により建築基準を満たさない物件になってしまっていたというケースもあります。

 

直近では2007年に改正になったので、この点も借り換えを申し込む前に確認しておきましょう。

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