住宅ローン借り換えは諸費用で決まる!

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住宅ローン借り換えを成功させるためには金利を比較するだけでは不十分。損をしない、失敗しないためには金利が安いだけではなく諸費用も安い住宅ローンを選ぶことが必須です!当サイトでは現在特に人気がある住宅ローンをシミュレーションで比較して本当におすすめできる商品だけをご紹介。最も効果的に住宅ローン借り換えができる銀行をご紹介します。

住宅ローン借り換えの諸費用が安い銀行ランキング!

一番お得な銀行はどこ?シミュレーションで決定!

解説
住宅ローン借り換えの諸費用がどれくらいかかるのか計算したい場合にはそれぞれの銀行が用意しているシミュレーションを利用しましょう。

 

この場合のシミュレーションはあくまでも概算になりますが、それぞれの金融機関ごとに異なる諸費用を比較することが可能になります。

 

ここでは、同じ条件でそれぞれの住宅ローン借り換えシミュレーションを利用して諸費用を比較します。

 

当初借入金額3000万円 で残債2000万円、固定金利3%→固定金利2%、のこり返済期間20年という条件で現在借り換え費用が一番お得になる銀行はどこなのでしょうか?

 

新生銀行のシミュレーション結果!

毎月の返済額は9,407円減少、総返済額はなんと2,333,948円減少するというシミュレーション結果が出ました。

 

新生銀行の借り換えに必要な諸費用の見込み金額は280,000円
でそのうちわけを見ると

  • 事務取扱手数料 100,000円
  • 司法書士報酬 80,000円
  • 普通抵当権設定費用 80,000円
  • 印紙代 20,000円

となります。
さらに新生銀行は保証料が無料のため、12万円程度の保証料が払い戻される可能性があり、団体信用生命保険料も無料ですから、大きな効果が期待できることがわかります。

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住信SBIネット銀行のシミュレーション結果!

メリットに関しては新生とほぼ同じで毎月の返済額の差額が9,743円、総返済額の差額が2,338,267円となりますが

 

諸費用を見てみると住信SBIネット銀行の概算は592,000円となり、
これを含めた場合の借換えメリットは1,746,267円となります。うちわけをみてみると

  • 抵当権設定・抹消費用 約 152,000円
  • 事務取扱手数料 420,000円
  • 印紙代 20,000円

となり、事務取扱手数料の分だけ差がつくことがわかります。

 

保証料、団信生命保険料が無料。そして住信SBIネット銀行は8疾病保障保険料が無料になるというメリットも見逃せません。

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楽天銀行フラット35のシミュレーション結果!

毎月の返済額、総返済額の差額は新生、住信SBIの場合とほぼ変わりません

 

楽天銀行フラット35の諸費用は448,000円となりました、
そのうちわけは

  • 司法書士報酬 74,000円
  • 登録免許税 81,000円
  • 融資事務手数料 273,000円
  • 印紙代 20,000円

となりここでも融資事務手数料の負担が大きいことがわかります。しかし、楽天銀行では現在キャンペーンとして融資事務手数料を、借入額×0.735%としているため、この場合には約14万円、キャンペーン時以外でも返済口座を楽天銀行にすることで1.05%とすることができるため、実際にはこれよりも手数料を抑えることが可能です。

 

フラット35の場合、保証料は無料なのですが、団体信用生命保険料は本人が負担することになるため、この点には注意が必要です。

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その他の金融機関の諸費用の合計だけを見てみると、ソニー銀行 635,500円、みずほ銀行 496,210円、三井住友銀行 503,680といった結果が出ました。事務取扱手数料が定額ではなく、借入額の○%といった比率で決まる場合により多く費用がかかる傾向があります。

 

金利差によるメリットよりも、諸費用が上回る場合にはせっかく借換えしたのに結局は損をするということになりますから、事前にしっかりとシミュレーションを行いましょう。
※ 返済期間を延長して毎月の返済額を減らしたい、繰り上げ返済手数料などの利便性を良くしたいといった目的の場合は効果がマイナスになる場合もあり得ます。
※ 金融機関によって金利差があるため、お得になる金額はそれぞれ異なります。

上記の3つのシミュレーション結果からも諸費用が安い場合の借換えは非常にメリットが大きいことがわかります。固定金利でシミュレーションを行いましたが、より金利差の大きな変動タイプや、短期の固定金利の場合にはさらにメリットが大きくなることもあります。また、数字には表れない、繰り上げ返済のしやすさなどの利便性や、保証料の払い戻し、団体信用生命保険料の取り扱いによって住宅ローン借り換えの効果は変わってくることも覚えておきましょう。

住宅ローン借り換えで諸費用はいくら必要になるの?

解説
住宅ローンの金利は、どの金融機関も一律同じではありません。そのため、条件さえ合えば、少しでも金利が低い金融機関に借入先を変更するということが可能になります。

 

住宅ローン借り換えにかかる諸費用と手順は、下記の通りです。

 

(1)新規で別の金融機関から借り入れをする。

 

ローンの申し込み手順は、新規に住宅ローンを借入れする時とはほとんど同じです。新たに審査もあり、年収や健康状態など、さまざまな項目がチェックされます。

 

もちろん、現在の担保価値なども審査の対象になります。書類も申込書のほか、源泉徴収表票や確定申告の控え、物件の謄本などを取り揃える必要があります。

 

(2)最初に借り入れをした住宅ローンを、新たに借り入れたローンで一括返済する。

 

(3)新たに借入した住宅ローンの返済を、毎月続けていく

 

住宅ローン借り換えをする時は、目的をはっきりさせることが重要です。

 

  • 借り換えによって、総返済額が変わるのか?
  • どんな住宅ローンを(どこの銀行を)選ぶべきなのか?

 

こうした目的をはっきりさせて、金融機関の選択をすることが重要です。

 

例1)返済の総額を当初より減らしたい場合

 

既存の金利より低金利の商品へ借り換える

 

例2)月々の返済額を減らしたい場合

 

低金利の住宅ローンへ借り換えるか、返済期間を延長する

 

 

例3)将来の金利上昇に対してリスクを減らしたい場合

 

最初に組んだローンが変動・短期固定でしたら、長期固定金利に変更する

 

例4)繰り上げ返済の利便性を高めたい場合

 

繰り上げ返済の手数料や最低金額を確認してみましょう

 

目的に合致した住宅ローン借り換えができると、例えば、残高2,000万円、返済期間の残りが25年だった場合、

 

  • 金利が3.0%の場合の総返済額・・・約2,845万円
  • 金利が2.7%の場合の総返済額・・・約2,753万円

 

と、たった0.3%の金利の差で、100万円近くの差が出てきます。

 

このような例は、計算してみると意外と多いのが実状です。

 

今借入れしているものよりも有利な商品があれば、その商品に乗り換えることで、借り換えの大きなメリットを得られることになります。

 

住宅ローンの借り換えを行なっている人はかなり増えてきており、国土交通省の調査によると、平成21年度は13万件となっています。

 

その5年前の平成16年の件数は約4万件だったので、これからもますます需要が高まっていくことが予想されます。

 

現在は、インターネットなどでさまざまな情報が手に入るようになり、住宅ローン借り換えの計算もかんたんにできるシュミレーションもあるので、こうしたものも是非一度、利用してみてください。